自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。不受法律保护的小产权房，为何遭遇清理、处置难？

规避禁区小产权房变形销售

按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出 “风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。

然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在一些小产权房的售楼处，就有银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。

暗箱操作 小产权房暴利超商品房

小产权房缘何热销？中央党校研究员曾业松等认为，其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，城市周边农村集体土地区位优势凸显。因无产权证称之为“小产权房”，实际上都是建在农村集体土地上的商品住宅。

一些销售小产权房的中介公司负责人向记者透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售2000元至4000元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费。

记者调查发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。

江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房各环节基本都是暗箱操作，土地价格都是村镇干部与开发商私下达成，土地转让费用无从知晓，建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。

进退两难 小产权房清理政策悬空

面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，政府部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。

石家庄市曾在去年实施小产权房办证试点工作，但发现问题很多，只好宣布暂停。南京市规定，凡符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房，经补办手续后可领取产权证与土地证。而目前南京尚没有一个小产权房项目补办“两证”。

建设系统一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。

吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有小产权房，靠每年土地利用指标逐步消化，是个漫长过程。

管理漏洞 造就房地产市场“怪胎”

尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。

江苏省社科院院长宋林飞认为，“小产权房大规模出现，已经成为房地产市场的‘怪胎’。使国家减少了大量土地出让金收益，是国有资产的巨大流失，同时还威胁到耕地保护红线，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。”

专家分析，叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。

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